首付20万，5年后卖房赚了23万，她是怎么做到的？
◎ 作者 | 象姐 20W+粉丝的房产媒体人，游历各国，深谙全球楼市动态，熟知海外购房技巧。 今日福利 扫描下方二维码，添加象姐微信，免费领取《全球房地产投资白皮书》
今天，象姐给大家介绍一种投资方式——“以租养贷”。
象姐一同事，就用这种方法，在英国花20万英镑的首付买下了一套当时价值40万的一居室，等到5年后卖出套现，一算发现扣掉各项开支，竟然赚了23万英镑。
在分享这个投资案例之前，我们得先搞懂一个东西——英国的贷款，这也是这次投资大获全胜的关键所在。
一般来说，在英国买房可以办两种贷款：
一种是自住房贷款：本息一起还，和国内差不多。
另一种是Buy to let贷款：买一套房，用租金来支付月供和其他费用，以租养房。
Buy to let贷款之所以能做到“以租养房”，是因为投资者在贷款期限内只需要还利息（Interest only），本金在等贷款到期时一次性还清即可。
举例来说：
你购房时，需要向银行借了一笔50万英镑，假设两种贷款方式的年利率都是5%。
那么，如果你申请的是Interest only，那么：
你每年只需还50*5%，也就是2.5万/年的利息，每个月要还2080英镑；贷款到期满后，还需要一次性归还50万的本金。
如果你申请的是英国的repayment mortgage，也就是自住房贷款，按照最长的25年期限来算，那么：
你每月要还2930英镑，比Interest only每月多近1000英镑，还满25年就全部结清了。
乍一听，Interest only很不合适，因为25年后还欠银行一大笔本金，而且算起来也比本息同还的总利息要多一些。
的确，如果是长期持有的自住房，选择本息一起还的repayment mortgage更合适。
但是如果是投资型房产，interest only就更加有优势。原因有三点：
首先，长期来看，通货膨胀会导致25年后的50万，远不如现在的50万值钱。
第二，把涨价的房子卖出赚取差价，是投资房产的一个重要收益。但你的向银行贷款的钱，不会因为房价的上涨和通货膨胀而变化。
第三，现金流。由于buy to let贷款只需要还利息，因此月租往往能cover利息和其他养房开支，从而实现正现金流，避免因为房贷而降低生活品质。
这里，我们再举个例子：
象姐的同事，在伦敦东二区投资了一套一居室，前后花费了40万英镑左右，包括：37.5万英镑的房价、2000的律师费、2800英镑的全球首套印花税等。
在付款上，她是这样处理的：
自行支付不到20万英镑，约170万人民币；
申请buy to let贷款20万英镑，每月要还769英镑的利息。
买房后，她就把房子租了出去，月租金水平在1200-1500英镑（zoopla和rightmove可查询同地段相似公寓的租金）。
因为是新房，所以房子的保养和维修基本都是由开发商包了。还了房贷后和各种管理费税费用后，每年可以获得约6千英镑的收入。
更加精彩的是，她买的公寓在伦敦的东二区，正是价值洼地。
今年，这里将开通Crossrail，横贯城铁的大站点。而根据官方预计，Crossrail新站点开通会让站点1.2公里范围内的楼盘在现有涨幅基础上再涨25%。
也就是说，比如这个地段的房价本来就要涨10%，crossrail会让房价上涨10%+25%就是35%。
不仅如此，这里未来十年还会增加6万上班租和学生人口。
同时考虑到这两个增值因素，5年后，这个房子所在区域的未来5年涨幅预计达到50%。
如果在5年后顺利卖出，那么这个房子将带来：
60（卖出价预期）+3（5年租金净回报，已扣除每月归还的房贷）- 40（首付+一次性归还本金）= 23万英镑
总计23万英镑的回报，相当于130%以上的投资回报率，年均回报率超过25%。
而且所有的租赁和维护工作都委托给了中介，她也就是一买一卖走走手续，并不占用自己的大量时间和经历。
这并非天方夜谭，相反在英国伦敦有不少全职炒房者，就是用的这种操盘首发。
这种方式行得通，有三个重要前提：
第一，租售比高，租金可以完全覆盖月供和费用；
第二，银行支持这种以租养房只还利息的贷款；
第三，市场要好，比如伦敦房产供不应求，价格上涨趋势上涨。
最后，补充一下外国人去英国买房要注意的贷款问题：
英国欢迎外国投资者贷款买房投资，但是对借款人的财信状况和房租收入有门槛，大多银行要求，对外国人申请buy to let贷款要求如下：
最低贷款要达到25万英镑，最高能带房屋总价的60%，月收入要高于贷款月供25%。
这里贷款利率按3.5%计算，还要提交英文版的文件证明借款人的财信实力证明。通常是3个月的工资单，调查税前税后收入。同时，公司还要出一个在职证明。
END
了解更多海外投资资讯和优质房源，欢迎添加象姐微信，加入房产交流群！